«Загородная мечта» подорожала Поделиться
По опросам экспертов, более 70% российских семей хотели бы жить в собственных домах. В условиях падающих доходов граждан и растущих геополитических рисков единственным способом осуществить «загородную мечту» для большинства граждан остается ипотека с господдержкой. Аттракцион дешевых льготных жилищных ссуд, устроенный для заемщиков в прошлом году правительством и банками, похоже, завершился. В январе на рынке загородной ипотеки после долгого перерыва прошла первая волна повышения ставок.
Фото: freepik.com
Новый мощный толчок развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в России начался в 2021 году. Многие горожане во время пандемии перебрались за город, а затем решили остаться там на постоянное жительство. По цене строительство загородного дома тогда было выгоднее, чем покупка аналогичной по метражу и уровню комфорта квартиры.
В минувшем году главным локомотивом спроса стала льготная ипотека с господдержкой. Судите сами: по итогам 2022 года российские банки выдали почти 33 тыс. кредитов на ИЖС на сумму около 139 млрд руб. Этот показатель превышает уровень 2021 года более чем в три раза. При этом порядка 80% всех выданных займов приходится на ипотечные программы с господдержкой. Только по льготной ипотеке на строительство дома собственными силами было выдано около 9,4 тыс. кредитов на сумму 39 млрд руб.
«Каждая вторая сделка на загородном рынке совершается с привлечением ипотечного кредита. Сделок становится больше, так как привлекательность загородной жизни растет, особенно для семейных людей, так как многие работают на удаленке», — отметила «МК» начальник отдела управления загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимости» Татьяна Максимова.
По оценке экспертов, чаще всего в 2022 году загородную ипотеку брали заемщики в возрасте от 31 до 35 лет и от 36 до 40 лет. Более 80% заемщиков окончили вузы, около 60% состоят в браке, причем около половины из них имеют детей.
Привлекательность загородной ипотеки росла благодаря нескольким факторам. Самый главный из них — крайне низкие процентные ставки по льготным кредитам. В результате уровень ежемесячных платежей для заемщика не являлся обременительным.
Благодаря уверенному курсу ЦБ на снижение ключевой ставки в прошлом году подешевели и рыночные жилищные займы. В сегмент зашло большое количество банков-новичков, привлекая заемщиков низкими ставками и мягкими условиями. К тому же из-за «перегретых» цен на городские квартиры многие граждане переключили свое внимание на готовые дома и земельные участки в перспективных поселках.
При этом государство постоянно расширяло поддержку участникам рынка загородной недвижимости. К примеру, в ноябре прошлого года правительство запустило программу субсидирования для производителей деревянных домов, которые продаются населению со скидкой до 10%. Она распространяется на готовые домокомплекты заводского производства стоимостью до 3,5 млн руб.
Помимо льготного финансирования покупательскую активность стимулировали геополитика и национальная специфика. После массового отъезда россиян на постоянное жительство за границу появилось много привлекательных предложений. Особенно после объявления частичной мобилизации. Кроме того, в секторе загородной ипотеки (за исключением Московской области) пока не так активны частные инвесторы. Подавляющее большинство заемщиков покупали загородную недвижимость для себя, а не для перепродажи.
Изменились предпочтения заемщиков. «С июня 2022 года доля первичной недвижимости в выдаче кредитов начала снижаться, осенью этот тренд только окреп», — сообщил «МК» директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. Очевидно, это было связано с подорожавшими стройматериалами, отъездом трудовых мигрантов и снижением доходов россиян.
Развитие загородной ипотеки в прошлом году сдерживали не только падающие реальные доходы большинства граждан, но и сложности с адекватной оценкой стоимости залога, а также отсутствие на кредитном рынке программ с участием подрядчиков. Правда, последняя проблема снята. На рынке загородной недвижимости заработал новый механизм, по которому средства заемщиков привлекаются на счета эскроу, а подрядчик ведет строительство с привлечением средств проектного финансирования. Первый в стране эскроу-счет на строительство частного дома открыли в конце прошлого года. Согласно проекту, недалеко от Воронежа застройщик возведет 130 домов общей площадью около 11 тыс. «квадратов». В среднем площадь каждого дома составит 88 кв.м.
Кроме этого в декабре 2022 года в стране впервые появилась ипотека на приобретение ИЖС по договору участия в долевом строительстве (ДУДС). Получить средства на покупку дома клиенты могут как по рыночной программе по ставке от 11,3%, так и по льготным (по ипотеке с господдержкой по ставке от 7,7%, по «семейной» — от 5,7%, в ДФО и для IT-специалистов — от 4,7%).
В этом году к вышеперечисленным негативным факторам добавился новый — длительный цикл уменьшения процентных ставок завершился. После долгого перерыва загородная ипотека начала дорожать. Как сообщила «МК» ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова, в январе на рынке прошла волна повышения ставок. Во-первых, увеличились ставки по собственным ипотечным программам банков на фоне удорожания стоимости облигаций федерального займа.
Во-вторых, с 1 января на 1 процентный пункт, с 7% до 8% годовых, подорожала льготная ипотека с господдержкой. Поскольку одной из целей в рамках этой программы может быть покупка или строительство загородного дома, то эти изменения затронули и льготные предложения банков на покупку домов и ИЖС. Вероятнее всего, в ближайшей перспективе этот тренд продолжится, уверена Солдатенкова.
Пока повысили ставки на льготную ипотеку только несколько крупных игроков (среди них Альфа-банк, ВТБ, банк «Дом.РФ», ПСБ), задающих тон на рынке. Но можно не сомневаться, что в ближайшее время за ними последуют и их конкуренты. Тенденция на подорожание загородной ипотеки окрепнет, если 10 февраля ЦБ поднимет ключевую ставку.
«Дальнейшая динамика ипотечных ставок будет зависеть прежде всего от динамики ключевой ставки ЦБ, нормативных решений регулятора и инфляции», — считает Вадим Мамонов. По оценке аналитиков ВТБ, в 2023 году при благоприятной макроэкономической ситуации объем выдач жилищных кредитов на рынке загородной недвижимости может увеличиться на 25–50%.
Инна Солдатенкова рекомендует заемщикам, желающим купить или построить загородный дом, воспользоваться госпрограммами. Напомним, помимо ипотеки с господдержкой и льготной программы на ИЖС в их число входят «семейная», «сельская дальневосточная» и IT-ипотека. Минимальный размер первоначального взноса заемщиков по этим программам ниже, чем по рыночной ипотеке. Но надо иметь в виду, что максимальный размер кредита по госпрограммам ограничен и большинство продуктов ориентированы на первичный рынок. Дополнительным источником стимулирования спроса, на взгляд эксперта, может стать распространение «семейной» ипотеки на вторичный сегмент рынка, поскольку множество семей предпочитают купить готовый дом, в т.ч. из-за удорожания стройматериалов.
Эксперты не советуют брать ипотеку на минимальный срок. Гораздо разумнее выбрать более долгий срок кредитования с более низким ежемесячным платежом. Такой поход не только снизит нагрузку на бюджет, но и позволит быстрее погасить кредит с помощью частичных досрочных погашений.
По мнению Татьяны Максимовой, весной спрос на загородную недвижимость всегда повышается: «Предложений не станет больше, сейчас мало строят в силу объективных причин. Ставки по жилищным ссудам уже растут, и причин для их снижения пока нет. Что будет весной — неизвестно». Поэтому, если вы нашли приглянувшийся дом и получили одобрение заявки на ипотеку, тянуть со сделкой нет смысла.
