Квартира за 160 тысяч в месяц: почему молодежь отказалась от ипотеки Поделиться
Удивительная тенденция сложилась на рынке жилья. Специалисты отмечают: сегодняшняя молодежь — поколение зумеров, в отличие от их родителей и дедов, вовсе не озабочено тем, чтобы побыстрее обзавестись своей крышей над головой. Может быть, потому что для подавляющего большинства молодых людей приобретение собственного жилья возможно только в ипотеку, а она ассоциируется с неподъемными ценами, бешеными процентами и долговой кабалой на десятилетия вперед.
Фото: Алексей Меринов
тестовый баннер под заглавное изображение
На этом фоне двадцати-тридцатилетние все чаще выбирают аренду: платить 50–60 тысяч за съем вместо 160–170 тысяч по ипотечному кредиту в месяц выглядит куда более приемлемым вариантом. Почему собственная квартира перестала быть базовой ценностью, станет ли аренда новой нормой и есть ли шанс вернуть доступное жилье молодым? Ответы на эти вопросы искали на онлайн-конференции в «МК» эксперты: финансовый аналитик, автор проекта «Экономизм» Алексей Кричевский, директор центра исследований социальной экономики, доктор экономических наук Алексей Зубец, советник президента Гильдии риелторов Москвы, автор проекта «Эксперт Недвижимости» Константин Барсуков.
— Не совсем корректно говорить, что жилье в России в принципе недоступно. Есть регионы, где квартиры стоят очень дешево — например, в Воркуте или других северных городах. Существуют и специальные программы: дальневосточная, арктическая, сельская ипотека. То есть в целом по стране купить жилье возможно. Но если говорить о Москве и Петербурге, то здесь ситуация иная. Рынок недвижимости ориентируется не на средние доходы, а на доходы самых состоятельных 10% населения. Чтобы купить квартиру, нужно иметь возможность платить порядка 100–200 тысяч рублей в месяц на ипотеку. Соответственно, доход должен быть около 400 тысяч и выше. Людей с такими доходами немного, поэтому то, что молодежь не может купить жилье в столицах, — это нормально. Во всем мире в крупных городах многие живут в аренде всю жизнь, а покупают жилье за пределами мегаполисов. Это стандартная практика.
— Я бы не согласился с тем, что невозможно накопить. Сейчас как раз высокие ставки по депозитам, и копить стало проще. Тут есть другой момент: не вся молодежь хочет покупать жилье. Есть компании, которые дают льготные кредиты, например под 3% годовых. В таких условиях молодежь вполне могла бы купить квартиру. Но возникает вопрос: где жить, пока выплачиваешь ипотеку? Либо с родителями, либо снимать жилье — это не всем подходит. Поэтому даже те, кто может купить, не всегда хотят это делать. Многие выбирают аренду осознанно: она дает мобильность, свободу передвижения, возможность менять место жительства без привязки к прописке.
— Молодых людей можно понять — здесь простая математика. Ипотечный калькулятор показывает, что за однокомнатную квартиру в Москве стоимостью около 14 миллионов рублей при первоначальном взносе 30% нужно платить примерно 160–170 тысяч рублей в месяц в течение 20 лет.
При этом аналогичную квартиру можно арендовать за 50–60 тысяч, а иногда и дешевле — за 30–35 тысяч. Разница очевидна. Платить в три раза больше ради собственности для многих просто нерационально.
— Аренду в Москве действительно можно найти и за 30–35 тысяч — все зависит от качества и локации. А квартиры стоят не только 14 миллионов: в Новой Москве можно найти варианты примерно от 8 миллионов. То есть при желании и накопить, и купить все же возможно.
Кроме того, есть демографический фактор: в России, особенно в крупных городах, смертность превышает рождаемость. Со временем значительный объем жилья переходит по наследству. Многие это понимают и не спешат брать ипотеку, рассчитывая получить жилье в будущем от старшего поколения.
— В последнее время недвижимость дорожает медленнее инфляции, а значит, в реальном выражении даже дешевеет — это касается и Москвы, и крупных городов. Зарплаты при этом растут: номинально около 15% в год, в реальном выражении — примерно на 4–5%.
Но структура доходов неравномерна. В крупных городах есть группы с высокими доходами — владельцы бизнеса, топ-менеджеры крупных корпораций, чиновники. Именно они во многом формируют рынок. Поэтому для молодежи оптимальная стратегия в мегаполисах — аренда с параллельным накоплением. Покупка становится возможной либо при росте доходов, либо за счет дополнительных факторов — например, получения наследства.
— Покупатели из поколения зумеров есть. Мы видим, что среди клиентов все чаще появляются люди 2000 года рождения, это заметный тренд. Но почти всегда у них есть поддержка: либо от родителей, либо от компаний. У молодых специалистов невысокие доходы и небольшие накопления, поэтому помощь — распространенная практика. Родители могут продать свое жилье, помочь деньгами детям или полностью профинансировать покупку им жилья.
Самостоятельные сделки без поддержки тоже встречаются, но редко. Чаще покупают те, у кого есть доступ к дешевой ипотеке или корпоративным программам.
В целом и раньше, и сейчас молодежь покупает жилье с помощью родителей. Единственное отличие — появились профессии с резко выросшими доходами, например айтишники. Поэтому сегодня больше молодых людей, которые могут купить квартиру самостоятельно, но это все еще меньшинство.
— Первоначальный взнос на ипотеку — отдельная проблема для молодых: надо сразу выложить несколько миллионов рублей. Чаще всего их дают родители — полностью или частично.
Если говорить о молодых специалистах с небольшим стажем, 1–3 года, — у них только формируется доход, кредитная история и понимание своих возможностей. Когда они видят, что могут тянуть платежи, тогда принимают решение о покупке. Но случаев, когда люди до 27–30 лет самостоятельно покупают квартиру в крупных городах и спокойно обслуживают ипотеку, немного.
При этом у нового поколения в целом выше финансовая осознанность. Многие понимают, что платить, условно, 160 тысяч в месяц по ипотеке вместо более дешевой аренды — не всегда рационально. Поэтому они выбирают аренду и копят, чтобы увеличить первоначальный взнос и снизить будущую нагрузку. Такая стратегия выглядит вполне разумной. Другое дело — индивидуальные ситуации: например, пополнение в семье, переезд, срочная необходимость. Но в целом помощь родителей остается нормой — и раньше, и сейчас.
— Здесь важно учитывать два момента. Во-первых, цены на жилье в крупных городах существенно завышены относительно себестоимости — примерно в 1,5–2 раза. По стране себестоимость квадратного метра — 60–80 тысяч рублей, в качественном строительстве — до 140 тысяч. При этом продается жилье по 250–300 тысяч за метр и выше. Даже с учетом дополнительных издержек застройщиков разрыв остается значительным. Возникает вопрос регулирования. На рынке сейчас около 400 тысяч непроданных квартир. Один из резервов повышения доступности жилья — контроль за ценообразованием.
Во-вторых, есть общемировой тренд: крупные города не ориентированы на многодетные семьи. Либо жилье там покупают очень обеспеченные люди, либо семьи уезжают в пригороды. Поэтому ожидать роста рождаемости за счет ипотечных программ в мегаполисах нереалистично. Сами программы работают — за последние годы многие молодые семьи купили жилье в ипотеку. Но семейная ипотека используется не совсем так, как задумывалось. Около 40% сделок приходится на Москву, Подмосковье и Петербург. То есть она фактически способствует не повышению рождаемости, а перетоку населения в крупнейшие агломерации.
— Расширять семейную ипотеку на всю молодежь плохая идея. Изначально программа была проблемной: в ней смешали поддержку застройщиков и семей. В результате появился нерыночный инструмент без ограничений по ценам. Что привело к перекосу: в некоторых случаях строящееся жилье стало дороже уже построенного. Это аномальная ситуация!
Задачу демографии программа не решила, а цены разогнала. Если распространить ее на всю молодежь без разбора, эффект будет тем же. Более разумный подход — адресные меры. Уже есть механизм: региональные микрофинансовые компании, которые могут выдавать льготные жилищные кредиты под конкретные задачи. Регион может поддерживать нужные ему категории — например, молодых врачей или учителей. Но такие программы должны сопровождаться контролем цен. Если бы при запуске семейной ипотеки ограничили рост стоимости жилья, эффект был бы другим. В текущем виде программа только усилила дисбалансы.
— Если вернуть льготную ипотеку под 6%, снова получим рост цен, примерно в полтора раза. Мы это уже проходили: программа фактически разогнала цены на рынке. Расширение льгот на всю молодежь, по сути, повторение той же ошибки. Это потребует больших бюджетных расходов и вызовет новый всплеск спроса, а значит, рост цен. Плюс наверняка появятся «теневые» схемы, когда кредиты оформляются формально на одних людей, а пользуются ими другие.
— Такая модель упирается в три ключевых вопроса. Во-первых, тогда нужно отменять бесплатную приватизацию — это серьезное политическое решение с социальными последствиями, потому что до сих пор остается много неприватизированного жилья. Во-вторых, возникает риск создания своего рода «гетто». Подобные примеры уже были: когда в одном доме часть подъездов коммерческие, а часть — социальные. Разница в состоянии таких подъездов становилась заметна очень быстро. Если строить отдельные социальные дома, риск сегрегации только усилится. В-третьих, это вопрос денег. Аренда жилья как бизнес дает невысокую доходность — в среднем 4–5% годовых, иногда до 7%. Это мало, поэтому частный бизнес туда не пойдет. Значит, это должна быть государственная модель. В целом идея возможна, но требует аккуратной реализации: нужна управляющая структура, понятные правила, сочетание рыночной и льготной аренды. Например, базовая ставка может быть рыночной, но снижаться при определенных условиях — рождении детей, работе по нужной государству профессии и т.д. Для регионов это может быть даже эффективнее, чем раздача жилищных сертификатов: иногда дешевле построить жилье, чем субсидировать покупку. Но тогда возникает вопрос: кто будет строить? Частный застройщик не станет работать по себестоимости, значит, нужна государственная строительная структура. Это сложная задача, и быстро ее не решить.
— Риск «гетто» уже частично реализуется. В пригородах Москвы, например, есть районы с высокой плотностью застройки, множеством студий и однокомнатных квартир и понятным социальным составом. Вопрос качества тоже важен: даже в новых домах по реновации возникают проблемы: с лифтами, инфраструктурой, инженерией. Поэтому непонятно, кто и как будет строить социальное жилье и какого оно будет качества. С точки зрения экономики аренда слабый бизнес. Чистая доходность даже в Москве около 2–3% годовых. В социальной аренде она может быть нулевой или отрицательной. Это либо дотации, либо квази-благотворительность. Есть и социальный вопрос: какие условия дадут право на льготную аренду и как они будут работать на практике. Трудно ожидать, что в таких домах будет формироваться благополучная среда и расти рождаемость.
При этом элементы государственной аренды уже есть — например, отдельные комплексы, где государство сдает квартиры. Но это, как правило, жилье более высокого класса и с арендой, близкой к рыночной. Массовый сегмент — совсем другая история.
— Если говорить в целом, в России нет проблемы отсутствия крыши над головой — люди не живут на улице. Вопрос не в доступе к жилью как таковому, а в доступе к собственности. И это не обязательно задача государства — обеспечивать каждому возможность купить квартиру. Во всем мире значительная часть людей живет в аренде. Поддержка должна быть направлена прежде всего на доступное проживание: развитие субсидированной аренды, строительство социального жилья с длинным финансированием на 20–30 лет. Что касается «гетто», элементы деградации среды уже есть, особенно в удаленных районах с плохой транспортной доступностью. Там жилье быстрее теряет качество и ценность. Поэтому логичнее не зацикливаться на покупке, а развивать рынок аренды. Например, вместо многолетнего ожидания жилья в очереди субсидировать аренду. Это может быть особенно эффективно для нуждающихся и для специалистов, которых важно привлечь в регион. В целом рынок аренды, особенно в Москве, достаточно большой и разнообразный. Основной акцент стоит делать именно на его развитие, а не на стимулирование покупки жилья любой ценой.
Лекарство от шопинга: россиянам предлагают самозапрет на маркетплейсы
